Incorporação Imobiliária para a OAB: Conceitos Essenciais

Conceito e registro da incorporação

Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas por unidades autônomas para alienação total ou parcial (art. 28, Lei 4.591/1964). O incorporador (pessoa física ou jurídica) deve registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis antes de qualquer oferta pública de venda. O memorial inclui título de propriedade, projetos, alvará, memorial descritivo, avaliação e cronograma de obras. O descumprimento constitui contravenção penal (art. 66).

Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004, que alterou a Lei 4.591) permite que o terreno e as acessões da incorporação sejam segregados do patrimônio geral do incorporador. Isso protege os adquirentes em caso de falência do incorporador: os recursos da incorporação ficam vinculados ao empreendimento e não se misturam com dívidas de outros negócios. A constituição é facultativa e pode ser feita pelo incorporador a qualquer tempo, mediante averbação no registro de imóveis.

Distrato e devolução de valores

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamentou a desistência de aquisição de imóveis na planta. Na resolução por culpa do adquirente: se houver patrimônio de afetação, a retenção é de até 50% dos valores pagos; sem patrimônio de afetação, até 25%. A devolução deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se (com patrimônio de afetação) ou 180 dias após o distrato (sem patrimônio de afetação). O prazo de tolerância para atraso na entrega é de 180 dias corridos, sem multa ao incorporador.

Perguntas frequentes sobre Incorporação Imobiliária para a OAB: Conceitos Essenciais

O que é patrimônio de afetação?

Segregação do patrimônio da incorporação do patrimônio geral do incorporador, protegendo adquirentes em caso de falência.

Qual a retenção máxima em caso de distrato?

50% se houver patrimônio de afetação; 25% se não houver, conforme Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).

O incorporador pode atrasar a obra sem multa?

Sim, há tolerância de 180 dias corridos de atraso sem multa. Após esse prazo, o adquirente pode resolver o contrato com devolução integral.