Lei do Inquilinato: Locação de Imóveis Urbanos para a OAB

Tipos de locação na Lei 8.245/1991

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula locações de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. Na locação residencial, o prazo mínimo para denúncia vazia é de 30 meses; contratos com prazo inferior ou indeterminado só admitem denúncia vazia após 5 anos. Na locação não residencial, destaca-se a ação renovatória (art. 51): o locatário comerciante pode renovar compulsoriamente o contrato se demonstrar exploração da mesma atividade por 3 anos e contrato escrito com prazo mínimo de 5 anos.

Ação de despejo e desocupação

A ação de despejo é o meio judicial para retomada do imóvel locado. Hipóteses incluem: falta de pagamento, infração contratual, necessidade de reparações urgentes, uso próprio e denúncia vazia. Em caso de falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora em 15 dias, evitando o despejo (art. 62, II). A ação pode ter liminar para desocupação em 15 dias nos casos do art. 59, § 1º. O locatário tem direito a indenização por benfeitorias necessárias e, se autorizadas, pelas úteis, com direito de retenção.

Garantias locatícias e sub-rogação

A lei prevê garantias: caução (até 3 aluguéis), fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia (art. 37, parágrafo único). O fiador pode exonerar-se se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, ficando obrigado por 120 dias após notificação. Em caso de morte do locatário, a locação se sub-roga ao cônjuge/companheiro ou herdeiros necessários que residam no imóvel (art. 11).

Perguntas frequentes sobre Lei do Inquilinato: Locação de Imóveis Urbanos para a OAB

Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?

Depende do tipo de locação: por denúncia vazia (após 30 meses), uso próprio, infração contratual, falta de pagamento, entre outras hipóteses do art. 9º.

O inquilino pode purgar a mora na ação de despejo?

Sim, no prazo de 15 dias, depositando o valor integral do débito (art. 62, II), desde que não tenha utilizado esse direito nos 24 meses anteriores.

O que é ação renovatória?

Ação que permite ao locatário comerciante renovar compulsoriamente o contrato, desde que explore a mesma atividade por 3 anos e tenha contrato de no mínimo 5 anos.